房地產投資的底層邏輯─跨越產業、金融與稅務的獲利框架

Description

房地產投資的底層邏輯─跨越產業、金融與稅務的獲利框架

「別讓感覺決定你的資產，讓數據決定你的勝率。」
這不是一本教你「買房」的書，而是一本教你「精準投資」的財務指南。

在資產快速變動的時代，
如果你還在用「地段」與「價格」看房子，你只看到了表面。
真正的不動產高手，看的是「結構因素」與「資金流向」。



內容簡介

這不只是一本介紹購屋技巧的書，而是一套完整的「不動產思維系統」。
作者將不動產從「居住空間」昇華為「綜合性金融資產」，帶領你從產業最上游的土地開發，一路到營造銷售與物業管理每個細節。
真正專業的不動產投資決策，不是追求單一漂亮數字，
而是理解多種方法背後的規則與限制，在現實條件下做出最理性的選擇。

本書特色

實戰工具 × 財務邏輯 × 稅務佈局 × 心理分析
在資訊混亂的房市叢林中，唯有掌握數據與財務模型，才能在政策與景氣的循環裡，
穩定翻倍你的資產。
本書將協助你從業餘買家進化為資深投資人，學會用Excel算出力道，用政策算出空間，在不動產戰場中成為最後的贏家！

本書將協助你：
• 打破資訊不對稱： 活用實價登錄，判斷真實市場資訊。
• 建立量化分析力： 導入財務模型，讓每一筆投資都有數據支撐。
• 掌握政策與稅制： 拆解平均地權與持有稅影響，優化資產配置。
• 看懂市場循環： 從總體經濟視角，預判房價推動與拉動的心理機制。
從業餘買家進化為資深投資人的關鍵方法：
• 四大核心工具： 淨現值(NPV) × 內部報酬率(IRR) × 獲利指數(PI) × Excel 實務操作
• 三大估價核心： 比較法 × 成本法 × 收益法，看穿市場真實價值
• 關鍵政策拆解： 房地合一稅下，高效資產配置的合法節稅策略
• 市場判讀： 價量四象限 × 景氣復甦型態，精準鎖定進出場時機
目錄本書目錄

作者序
第一章 認識不動產產業概論與產業鏈結構
不動產產業概論
不動產產業鏈結構
不動產產業鏈上游
不動產產業鏈中游
不動產產業鏈下游
不動產的金融支援

第二章 認識實價登錄
買賣案件、租賃案件及預售屋案件，在實價登錄的申報時點
申報書核對內容重點提示
如何從零開始學會實價登錄查詢流程─買賣查詢
如何從零開始學會實價登錄查詢流程─租賃查詢
如何從零開始學會實價登錄查詢流程─預售屋查詢
交易總價含非屬不動產價格費用之注意事項
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
實價登錄須注意的陷阱

第三章 不動產的估價方法及使用時機
不動產估價的單位及人員
不動產的估價方法─比較法
不動產的估價方法─成本法
不動產的估價方法─收益法
不動產比較法、成本法及收益法之比較
專業估價師與銀行估價的公信力有何差異及考量

第四章 不動產投資分析的方法
不動產投資分析的方法─還本期間法
不動產投資分析的方法─淨現值法
不動產投資分析─內部報酬率法（IRR法）
不動產投資分析－修正內部報酬率法（MIRR 法）
不動產投資分析─獲利指數法（Profitability Index,PI）
PP、NPV、IRR、MIRR及PI的使用時機及比較

第五章 認識不動產的報酬與風險
如何認識不動產風險及計算不動產的報酬
認識不動產投資報酬率與年化報酬率計算
認識現值、年金現值、複利終值及年金終值以利不動產計算
現值、年金現值、複利終值及年金終值在不動產使用時機
如何利用現值、年金現值、終值、年金終值應用房貸繳款
利用EXCEL算出每個月要繳交的本利和、本金及利息

第六章 不動產經濟學
圖解房市供需法則─成本推動、需求拉動、預期心理
認識房市景氣循環
房市價量循環四象限
蛋黃區、蛋白區及蛋殼區，現階段在價量的落點─以新北市為例
不動產與總體經濟關係
第七章 認識不動產預售屋新屋及中古屋
認識不動產預售屋、新屋及中古屋的特性
買房貸款須知各種房屋商品貸款差異、購屋流程和注意事項

第八章 持有不動產必須了解的持有稅、交易稅及平均地權條款
認識不動產持有稅
認識不動產交易稅
買賣預售屋時必須了解的平均地權

第九章 如何看懂不動產景氣復甦四型式及房地合一稅下操作房市
認識景氣復甦四型式
景氣復甦型式及房地合一稅下如何操作房市（台北市為例）

第十章 台灣不動產證券化的發展與未來
我國不動產證?化的發展史
新青安貸款對於投資工具REITs的影響

书名简译:房地产投资的底层逻辑─跨越产业、金融与税务的获利框架